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  Dossier : Les diagnostics techniques obligatoires  


Sommaire des dossiers  

Les diagnostics techniques obligatoires
La législation impose un certain nombre de diagnostics dans le cadre de la vente d’un bien immobilier. Ce dossier de diagnostic technique a pour but d’informer l’acquéreur sur les caractéristiques et l’état du bien mis en vente. Le vendeur qui ne fournit pas le diagnostic lors de la signature de l’acte authentique de vente ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Plomb
Le constat de risque d'exposition au plomb doit être produit en cas de vente d’un immeuble d’habitation ou parties d'immeubles construits avant le 1er janvier 1949, quelque soit sa localisation sur le territoire Français.
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) doit être obligatoirement annexé à la promesse de vente.

Immeubles concernés :
Quand la vente concerne un logement situé dans un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation (maison individuelle ou copropriété), le CREP ne portera que sur les parties privatives affectées à l’habitation. Toutefois, depuis le 12.8.08, les parties communes d’un immeuble doivent faire l’objet d’un constat.
Si le bien immobilier est affecté en partie à des usages autres que l’habitation, le constat ne portera que sur les parties affectées à l’habitation et les locaux annexes du logement destinés à un usage courant (buanderie par exemple).

But :
Révéler la présence ou non de plomb dans les peintures et autres revêtements ou matériaux pouvant entraîner une intoxication chez les occupants du logement (saturnisme). La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d’application du CREP.

Résultats et validités :
Si le constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par l’arrêté du 25 avril 2006, il n’y a pas lieu de faire établir un constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique. Dans le cas contraire, le constat doit avoir établi depuis moins d’un an à la date de la promesse et de l’acte authentique de vente.
Si le constat met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb, le propriétaire doit informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné et procéder sans attendre aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants.
En cas de mutation cette obligation est transférée au nouveau propriétaire.
A défaut, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque d’exposition au plomb.

Le CREP est réalisé par un contrôleur technique agréé :
http://www.btp.equipement.gouv.fr/article.php3?id_article=221
Est annexée à ce constat une notice d’information qui rappelle notamment les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.
Le constat est immédiatement transmis au préfet par le diagnostiqueur s’il fait apparaître la présence de facteurs de dégradation du bâti, tels que définis par l’arrêté du 25 avril 2006 relatif au CREP.

Amiante
Le Code de la Santé Publique impose la recherche de la présence éventuelle d'amiante aux propriétaires privés et publics d'immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
Sa durée de validité n'est pas limitée dans le temps.
Il est recommandé d'éviter toute intervention sur des matériaux friables contenant de l'amiante (flocages, calorifugeages, cartons d'amiante, mousse isolante de calfeutrement...) ainsi que toute opération de désamiantage ou de démolition, et d'avoir recours, dans de telles situations, à des professionnels.

Termites
L'état relatif à la présence de termites concerne les immeubles bâtis situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Le vendeur doit annexer à la promesse de vente un état relatif à la présence de termites datant de moins de six mois.
(Renseignements à la mairie de son domicile ou à la préfecture de son département pour savoir si la zone est concernée)
En cas de vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, l'état parasitaire porte exclusivement sur la partie privative du lot.

Lutte contre les termites
http://www2.logement.gouv.fr/publi/accesbat/doc_pdf/termites2002.pdf


Gaz naturel
Le diagnostic doit comprendre l'état de l'installation intérieure de gaz naturel pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel réalisée depuis plus de quinze ans.
En cas de vente de locaux situés dans une copropriété, il porte exclusivement sur la partie privative du lot. La durée de validité de ce document est fixée à trois ans.
Le diagnostic décrit l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz, l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz...

Risques naturels et technologiques

Le diagnostic doit comprendre l'état des risques naturels et technologiques.
Depuis le 1er juin 2006, le vendeur d’immeuble a une double obligation :
si le bien vendu (qu’il soit bâti ou non) est situé dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret.
Il doit indiquer les risques, auxquels l’immeuble est exposé, et s’accompagner des extraits cartographiques permettant de localiser l’immeuble au regard des risques encourus.
Il doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion de la promesse de vente ou de l’acte constatant la vente du bien.
Par ailleurs, le vendeur doit également informer l’acquéreur sur les sinistres survenus dans l’immeuble et ayant donné lieu à une indemnisation au titre de la garantie contre les effets des catastrophes naturelles ou technologiques soit à son profit, soit au profit d’un précédent propriétaire.
En cas de non respect par le vendeur de l’obligation d’annexer un état des risques et de l’obligation d’information sur les sinistres antérieurs, l’acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix.
Pour connaître les risques dans sa commune :
http://www.prim.net/cgi_bin/citoyen/macommune/23_face_au_risque.html

Lorsque postérieurement à la signature de la promesse, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une des zones visées ou si l’arrêté préfectoral fait l’objet d’une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l’acte authentique par un état des risques naturels et technologiques (ou par la mise à jour de l’état existant).

Performance énergétique
La réglementation prévoit l'établissement d'un diagnostic de performance énergétique. La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est de dix ans.
L’obligation de fournir un DPE concerne les ventes portant sur tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert et les locations.
Certains bâtiments sont toutefois exclus de l’obligation :
constructions provisoires, bâtiments à usage agricole ou artisanal, lieux de culte, monuments historiques...

Le DPE vise à informer sur la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée et indique :
Les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation :
  • pour chaque catégorie d’équipements,
    la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée ainsi qu’une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ;
  • L’évaluation de la quantité d’émission de gaz à effet de serre liée générée ;
  • L’évaluation de la quantité d’énergie d’origine renouvelable produite par les équipements ;
  • Lorsque le bâtiment ou la partie de bâtiment est équipé d’une chaudière dont la puissance est supérieure ou égale à 20 kilowatts, le rapport d’inspection de la chaudière.
La lecture du diagnostic de performance énergétique est facilitée par trois éléments :
  • une estimation chiffrée en euros,
  • une étiquette pour connaître la consommation d’énergie
  • une étiquette pour connaître l’impact de ces consommations sur l’effet de serre.
Exemple d’étiquette :
Performance énergétique

Installation électrique
Le vendeur d'un local d'habitation doit remettre un état de l'installation électrique intérieure quand celle-ci date de plus de quinze ans. Dans les immeubles en copropriété, cet état ne porte que sur les parties privatives. Il est valable trois ans.
L’état n’est requis que lorsque l’objet de la vente est un immeuble ou une partie d’immeuble à usage d’habitation. Dans une copropriété, l’état de l’installation intérieure d’électricité ne porte que sur la partie privative du lot.

Les liens utiles vers les textes lois et règlements

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=6004
http://www.logement.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=75



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